Eine Immobilienfinanzierung ohne Inanspruchnahme eines Baudarlehens zu realisieren, ist in der Regel so gut wie unmöglich. Daher ist es wichtig, sich frühzeitig über die verschiedenen Varianten zu informieren und verschiedene Arten von Baudarlehen kennenzulernen. Denn nur mit einem grundlegenden Vorwissen kann zu gegebener Zeit erkannt werden, ob ein Angebot geeignet ist, oder nicht. Der Kauf einer Immobilie oder die Finanzierung eines Eigenheims ist in der Regel eines der größten Geldgeschäfte, die man im Leben tätigt. Die eigenen vier Wände bedeuten für die meisten Menschen die Verwirklichung eines Lebenstraumes. Bauherren haben oft Jahre lang daraufhin gespart, um einen ausreichenden Kapitalstock aufzubauen. Dennoch sind die meisten Menschen auf die Hilfe einer Bank angewiesen, um den Traum der Immobilie tatsächlich verwirklichen zu können.

In der Regel reicht das Eigenkapital nämlich trotz eisernem Sparen nicht aus, um eine Immobilie zu finanzieren. Glücklicherweise bietet sich potentiellen Immobilienkäufern und Häuslebauern die Möglichkeit zur teilweisen Fremdfinanzierung. Mit Hilfe einer Bank, Bausparkasse oder einem spezialisierten Immobilienfinanzierer können sich Interessenten den Immobilienerwerb durchaus leisten. Dazu vergeben diese Institute sogenannte Baudarlehen, mit denen die Kreditnehmer den Bau oder Kauf einer Immobilie finanzieren. In der Regel handelt es sich hierbei um ein Hypothekendarlehen, welches mit einer Grundschuld zu Lasten der finanzierten Immobilie besichert wird.

Solche Baudarlehen oder Hypothekendarlehen laufen in der Regel mindestens über 10 Jahre. Laufzeiten von 20 oder 30 Jahren sind durchaus keine Seltenheit. Die Zinsen für Baudarlehen sind normalerweise deutlich geringer, als für Konsumentenkredite oder andere Kreditarten. Das liegt daran, dass die Ausfallwahrscheinlichkeit bei Immobilienfinanzierungen (auch durch die Besicherung) geringer ist. Die Zinsen für das Baudarlehen sind in der Regel nicht variabel, sondern fix. Damit entgeht der Kreditnehmer dem Risiko, dass steigende Zinsen die Finanzierung erheblich verteuern. IN Niedrigzinsphasen ist es besonders wichtig, eine lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren. Zwar verteuert eine lange Zinsbindungsfrist die Finanzierung in Niedrigzinsphasen, allerdings muss der Kunde sich nicht mehr vor steigenden Zinsen fürchten.

Die Rückzahlung von Baudarlehen erfolgt in der Regel in monatlichen Raten. Diese enthalten neben der Zinszahlung einen Tilgungsanteil. Je höher der Tilgungsanteil ist, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt. Es ist also durchaus empfehlenswert, eine hohe Tilgungsrate zu wählen. Für Personen, die in der Zukunft größere Geldbeträge erwarten, etwa aus einer Erbschaft oder Lebensversicherung, empfiehlt es sich darüber hinaus besonders, auf Sondertilgungsmöglichkeiten zu achten. So kann das Darlehen zu gegebener Zeit besonders schnell getilgt werden und unnötige Zinszahlungen bleiben erspart.

Neuerdings bieten sich aber auch immer mehr Alternativen zu dieser Form des Baudarlehens. Mit sogenannten Fremdwährungsfinanzierungen oder mit endfälligen Darlehen versuchen immer mehr Banken Mehrwert für ihre Kunden zu generieren. Hierbei werden Darlehen in einer Fremdwährung aufgenommen und gegen Wechselkursrisiken abgesichert. Der Kreditnehmer profitiert, wenn die Zinsen für das Fremdwährungsdarlehen niedriger sind, als für ein Euro-Darlehen und die Absicherungskosten diesen Spareffekt nicht komplett aufheben.

Bei endfälligen Darlehen profitiert der Kreditnehmer, wenn die Anlageform, in die er während der Darlehenslaufzeit investiert, mehr Rendite generiert, als das Darlehen an Kosten verursacht. Diese Konstruktionen sollten allerdings nur von erfahrenen Kreditnehmern genutzt werden, welche sich der Risiken voll bewusst sind.

Ist die Entscheidung für das Eigenheim gefallen, folgt der nächste Schritt, die Planung der Baufinanzierung. Diese Phase sollte keinesfalls vernachlässigt werden, denn eine falsch gewählte Finanzierung zerstört meist nicht nur den Traum vom Eigenheim, sondern zieht den finanziellen Ruin nach sich. Die geläufigsten Arten der Baufinanzierung sind Baufinanzierungen mit laufender Tilgung, Finanzierungen durch einen oder mehrere Bausparverträge, Finanzierung durch eine Renten- oder Lebensversicherung.

Weitere Formen sind eine Förderung durch die KfW- Bank, oder Renovierungs- bzw. Hypothekendarlehen. Diese Möglichkeiten sind für den zukünftigen Bauherren im ersten Moment recht verwirrend. Die folgenden Erklärungen sind ein Einstieg, eine Beratung durch den Fachmann ist jedenfalls unerlässlich. Bei der Finanzierung mit laufender Tilgung handelt es sich um die klassische Finanzierungsform. Hier wird das Darlehen in gleich bleibenden Beträgen zurück gezahlt.

Diese setzen sich zusammen aus dem Zinsteil und dem Tilgungsteil. Die Eingangstilgung sollte mindestens ein Prozent betragen. Abgesichert wird das Darlehen meist mit einem Finanzierungs- Schutzbrief oder einer Risiko- Lebensversicherung. Wenn ein Bausparvertrag vorhanden ist, bietet sich die Finanzierung mit diesem an, da Bauspardarlehen recht günstig sind, planungssicher durch feste Zinsen und flexibel. Sollte der künftige Bauherr noch keinen Bausparvertrag abgeschlossen haben, besteht die Möglichkeit, sich die günstigen Konditionen der Bausparkasse durch ein Vorausdarlehen zu sichern.

Die Finanzierung mit einer Renten- oder Lebensversicherung bietet sich an, wenn man während der Laufzeit nur die festgesetzten Zinsen zahlen will. Das eigentliche Darlehen wird bei Vertragsende der Versicherung mit der Ablaufleistung verrechnet. Vorteile dieser Finanzierung sind die Absicherung der Angehörigen während der Finanzierung, Möglichkeit der steuerlichen Absetzung der Zinsen und konstante Zinssätze. Für bestimmte Bau- und Renovierungszwecke, die in dem KfW Wohneigentumsprogramm oder dem KfW CO2 Gebäudesanierungsprogramm enthalten sind, kann man recht günstige Förderdarlehen von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) erhalten. Auf das Renovierungs- Darlehen mit günstigen Konditionen greift man zurück, wenn man eine gebrauchte Immobilie erworben oder geerbt hat und diese aus- bzw. umbauen möchte oder sogar durch einen Anbau erweitern will.

Von den Bausparkassen werden weiterhin Hypotheken- Darlehen angeboten. Diese haben, in Verbindung mit einer kapital bindenden Lebensversicherung, folgende Vorteile: Sicherheit der Angehörigen während der Darlehens- Laufzeit durch die Lebensversicherung, Versicherung dient als Tilgungsersatz, die Zinsgestaltung ist gleichbleibend und somit übersichtlich. Die Laufzeiten dieses Darlehens bewegen sich zwischen zehn und dreißig Jahren. Sollten sich bei der gewählten Finanzierungsform die Bedingungen ändern, wie zum Beispiel durch Beendigung der Zinsfestschreibung, sollte man über eine Umschuldung nachdenken.

Durch die Umfinanzierung, d. h. die Übertragung des Darlehens auf ein anderes Finanzinstitut mit günstigerem Finanzierungsangebot, kann man Zinsschwankungen auffangen und damit die Belastungen senken. Diese Option bietet sich allerdings in der Regel erst nach Ablauf der Zinsfestschreibung an. Eventuell lohnt sich auch die Umfinanzierung vor dem Ende der Zinsfestschreibung, auch wenn in diesem Fall von dem ursprünglichen Darlehensgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung gefordert wird.

Die Anschlussfinanzierung bietet eine gute Möglichkeit, Zinsen zu sparen. So bringt ein Kreditwechsel Zeitersparnis bei der Abzahlung und Kostensenkung um einige tausend Euro. Da bei den meisten Krediten über hohe Summen, zum Beispiel bei Baukrediten, die Zinshöhe nicht für die gesamte Laufzeit des Kredites festgeschrieben ist, lohnt es sich, beim Auslaufen der Festschreibung, neue Angebote über zinsgünstigere Darlehen einzuholen. Wird man fündig, kann man den bestehenden Vertrag kündigen.

Natürlich muss in diesem Fall der alte Kreditbetrag ausgeglichen werden. Hierfür nutzt man nun den neuen Kredit als Anschlussfinanzierung. Das heißt, der neue Kreditgeber zahlt die vereinbarte Summe an den alten Kreditgeber und der Darlehensnehmer ist nun zur Abzahlung gegenüber dem neuen Kreditinstitut verpflichtet.

Hierbei macht es natürlich nur Sinn, wenn der neue Kredit wegen geringeren Zinsen und Kosten günstiger für den Kreditnehmer ist. Aber auch wenn die Zinsbindung noch lange besteht, kann der Kreditnehmer über den Abschluss eines sogenannten Forward-Darlehens nachdenken. Diese Taktik ist besonders empfehlenswert, wenn in den kommenden Jahren ein Ansteigen der Zinsen zu erwarten ist und man bei Auslaufen der Zinsbindung davon ausgehen muss, nur noch teurere Angebote zu erhalten.

Das Forward-Darlehen wird zu günstigen Konditionen abgeschlossen, kommt aber erst nach einigen Monaten zur Auszahlung. Dadurch sichert sich der Darlehensnehmer einen günstigen Zinssatz. Kosten für das Darlehen entstehen erst bei Auszahlung des Kreditbetrages an den ersten Kreditgeber. Aber nicht nur beim Kredit für den Hausbau spielt die Anschlussfinanzierung eine Rolle. Auch beim Kauf eines Autos kann mit dieser Art der Finanzierung, beim Abschluss eines Ballonkredites oder einer ‘Drei-Wege-Finanzierung’, die Schlussrate getilgt werden. Bei der Auswahl der geeigneten Anschlussfinanzierung sollten aber auch andere Kriterien, als nur die Zinshöhe, eine Rolle spielen.

Bei vielen Krediten gibt es heutzutage Sonderdienstleistungen, die einen schnellen Wechsel des Kredites, Sonderzahlungen und den sofortigen Ausgleich der Kreditsumme ermöglichen. Die Angebote hierzu sind sehr vielfältig und erfordern genaue Abwägung der einzelnen Vor- und Nachteile. Besonders bei der Sondertilgung sind oft eine Vorfälligkeitsentschädigung und ein Zinsausgleich fällig. In welcher Höhe diese verlangt werden, ist von Bank zu Bank sehr unterschiedlich.

Wem der Vergleich der einzelnen Angebote zu aufwendig und kompliziert ist, kann mit dieser Aufgabe auch einen freien Makler beauftragen. Der Vorteil liegt darin, dass ein Makler auf dem Gebiet der Kredite geschult ist, die einzelnen Angebote mit allen Einzelheiten kennt und sich durch Weiterbildungen auf dem Laufenden hält. Er berät die Interessenten unabhängig von einzelnen Kreditinstituten unter Berücksichtigung der persönlichen Voraussetzungen des einzelnen Kunden.

So wird eine objektive Beratung ermöglicht. Der Nachteil ist natürlich, dass der Makler bei Abschluss einer Anschlussfinanzierung eine Provision für seine Tätigkeit verlangt. Hier muss der Interessent an einer Finanzierung selber entscheiden, ob ihm wert ist, dieses Geld für die Zeitersparnis und eventuell auch die Kostenersparnis für den günstigen Kreditvertrag zu bezahlen.

Da sehr viele Bürger in Deutschland ein eigenes Heim als großes Ziel im Leben ausgeben, ist daher die Nachfrage nach Darlehen zur Baufinanzierung nach wie vor ungebrochen. Es gibt in diesem speziellen Finanzierungsbereich nicht nur sehr viele Anbieter, sondern auch verschiedene Arten von Darlehen. Bevor man sich für ein bestimmtes Darlehen zur Baufinanzierung entscheidet, sollte man auch jeden Fall die vorhandenen Angebot sehr genau miteinander vergleichen.

Denn gerade im Bereich der Baufinanzierung können schon geringer Unterschiede, zum Beispiel im Zinssatz, zum Teil erhebliche Mehrbelastungen bedeuten. Grundsätzlich sollte man neben dem Effektivzins auch die vorhandenen Bedingungen miteinander vergleichen, wie zum Beispiel mögliche Sondertilgungen oder Vorfälligkeitsentschädigungen.

Wenn man eine Baufinanzierung durchführen möchte, und dazu ein geeignetes Darlehen zur Baufinanzierung sucht, ist es oftmals auch sinnvoll, verschiedene Darlehen aus diesem Bereich miteinander zu kombinieren, um die individuell optimale Finanzierung zu erreichen. Es gibt hauptsächlich vier verschiedene Darlehensarten, die man für eine Baufinanzierung heutzutage verwendet. Es handelt sich dabei um das Hypothekendarlehen, das Bauspardarlehen, das endfällige Darlehen und das KfW-Förderdarlehen.

Das Hypothekendarlehen ist sicherlich immer noch das am häufigsten genutzte Darlehen, wenn es um eine Baufinanzierung geht. Dieses wird oftmals auch als Annuitätendarlehen bezeichnet. Im Rahmen des Hypothekendarlehens kann sich der Kunde entscheiden, ob er eine Zinsfestschreibung oder einen variablen Zinssatz haben möchte. Diese Zinsen und die vorhandene Anfangstilgung bilden dann die ersten Raten, die der Kunde dann fortan monatlich zur Tilgung des Hypothekendarlehens zu zahlen hat.

Die Bank sichert ein Hypothekendarlehen fast ausnahmslos durch die Eintragung einer Grundschuld zu ihren Gunsten ab. Das endfällige Darlehen ist eine Variante des Hypothekendarlehens. Der Unterschied besteht darin, dass beim endfälligen Darlehen die monatliche Rate nur aus dem Zinsanteil besteht, und keine Tilgung erfolgt. Diese wird erst mit Fälligkeit des Darlehens in einer Summe vorgenommen, zum Beispiel durch die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung.

Auch das Bauspardarlehen gehört zu den oftmals genutzten Darlehen zur Baufinanzierung. Es zeichnet sich vor allem durch seinen sehr günstigen Darlehenszinssatz aus, der in der Regel noch ca. 1,5 Prozent unter dem Zinssatz für die Inanspruchnahme eines Hypothekendarlehens liegt. Der Kunde hat hier große Planungs- und Kalkulationssicherheit, da der einmal zugesagte Darlehenszins für die gesamte Darlehenslaufzeit bestehen bleibt. Eine weitere kostengünstige Alternative, die man in die Baufinanzierung einbauen kann, ist das so genannte KfW-Darlehen.

Dieses zeichnet sich ebenfalls durch sehr gute Konditionen aus und ermöglicht es dem Kunden mitunter auch, erst ab einer Laufzeit von 10 Jahren mit der Tilgung beginnen zu müssen. Die Kombination der vier genannten Darlehen zur Baufinanzierung stellt in Zusammenhang mit dem vorhandenen Eigenkapital daher nicht selten einen optimalen Aufbau einer Finanzierung für das gewünschte Eigenheim dar.

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Wer den Traum vom Eigenheim oder der Eigentumswohnung träumt, muss sich ganz real mit der Finanzierung desselben aus einander setzen. Baugelder erleichtern den Weg zur Realisierung des Traums. Schaffe, schaffe Häusle baue ist zwar auch heute noch das Grundmotto, wenn es sich um die Schaffung der eigenen vier Wände dreht, allerdings erleichtern und beschleunigen verschiedene Finanzierungsprojekte den Einzug in die selbigen beachtlich. Ein probates Mittel zur Finanzierung von Wohneigentum im Privatbereich ist das sogenannte Baugeld, welches in verschiedenen Varianten dem zukünftigen Bauherren zur Verfügung stehen kann. Baugelder sind keine Erfindung der Neuzeit.

Bereits in der Antike wurden ‘Anleihen’ für die Verwirklichung von Bauprojekten aufgenommen. Hier allerdings vornehmlich von führenden Staatsmännern, wenn die Staatskasse die Mittel zum Bau nicht mehr her gab. Nachweise für die Finanzierung privaten Wohneigentums fand man auch in alten chinesischen Schriftrollen, die den Schluss zu lassen, dass bereits im alten China eine Form der ‘Bausparkasse’ bestand. Eine gezielte Finanzierung entstand jedoch erst im England des 18. Jahrhunderts. Der Wohnungs-Not gehorchend suchte man nach schnellen Lösungsmöglichkeiten und entdeckte die Finanzierung mittels des kollektiven Sparens wieder.

In Deutschland bereiteten den Weg für diese Finanzierungsform Menschen wie Pastor von Bodelschwingh zum Ende des 19. Jahrhunderts, der gleichermaßen wie einst in England in Bielefeld die Wohnungsnot zu bekämpfen suchte. Bis sich diese Finanzierungsvariante jedoch durchsetzte, sollte es noch bis ins Jahr 1924 dauern. Mittlerweile gehört das Bausparen zur festen Finanzierung, wenn es sich um den Neu-, Umbau, Sanierung oder überhaupt den Erwerb von Wohneigentum handelt. Fast 60% der Deutschen finanzieren ihre Bauvorhaben aus Bausparprogrammen. Neben dem Bausparen ist die Finanzierung mittels Baukredit, Hypotheken oder staatlichen Förderprogrammen möglich. In vielen Fällen besteht das zweckgebundene Finanzierungsprogramm aus einer Mischung von Bausparen, Baukredit und, wenn möglich, staatlichen Fördergeldern.

Bei letzterem ist jedoch zu beachten, dass es hier gilt, vorgegebene Kriterien zu erfüllen, an welche die jeweilige Förderung gebunden ist. Dabei kann es sich z.B. um besondere Energiespar-Baumaßnahmen handeln. Wichtig für jeden, der Baugelder in Anspruch nimmt, ist, dass die Tilgungszeiten weitaus länger bemessen sind, als jene anderer Kreditformen. In der Regel kann der Kreditnehmer hier zwischen zehn bis dreißig Jahre Tilgungszeit wählen. Außerdem wird die Zinshöhe vor dem Vertragsabschluss festgelegt und gilt für die nächsten 10-15 Jahre.

Unterschiedliche Konditionen der Kreditanbieter bezüglich Zinsen und Kredite machen es übrigens unerlässlich, dass Bauwillige sich rechtzeitig und umfassend auf dem Finanzierungsmarkt informieren, um so die für sie und ihre Projekte günstigsten Konditionen aus zu handeln. Eben so unerlässlich ist eine sorgsame Bauplanung, da so unliebsame finanzielle Überraschungen weitest gehend eingeschränkt oder unnötigen Überschuldungen der Riegel vorgeschoben werden kann.

Es ist empfehlenswert, sich für die finanziellen wie auch bauliche Vorplanungen an unabhängige Fachleute des Bauwesens und des Finanzmarktes zu wenden. Steht der Ablauf der zinsfesten Laufzeit bevor, macht es Sinn, eine geeignete Umschuldung zu planen. In der Regel bereitet es keine Schwierigkeiten, Baufinanzierungen auf einen anderen, nun zum neuen Zeitpunkt günstigeren, Kreditgeber um zu legen.

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu besitzen, unabhängig zu sein, das sind die Lebensziele vieler Menschen. Für rund 40 Prozent der Deutschen ist dieser Traum bislang in Erfüllung gegangen. Der Zeitpunkt um an ein Eigenheim zu kommen ist so gut wie schon lange nicht mehr. Aufgrund der angespannten Marktsituation sind die Immobilienpreise vergleichsweise günstig und die Bauzinsen befinden sich nach wie vor im Rekordtief.

Dennoch sollte man, unabhängig vom Eigenkapital, alles ganz genau durchrechnen um später bei der Kredittilgung keine bösen Überraschungen zu erleben. Letztendlich ist das monatliche Einkommen entscheidend, ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist oder nicht.

Je nach den persönlichen Einkünften ist es in der Regel möglich, bis zu 130% des Immobilienwertes zu finanzieren. Wenn man jedoch vielen Banken oder auch der Presse glauben schenken mag, beruht eine solide Eigenheimfinanzierung immer auf mindestens 30 Prozent Eigenkapital. Dabei werden der Hausbau, Hauskauf oder die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital auch hierzulande immer gefragter. In anderen Ländern wie unter anderem den USA, Niederlanden oder Großbritannien ist diese Art der Eigenheimfinanzierung völlig normal.

In diesem Zusammenhang muss ganz klar gesagt werden, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht unbedingt als riskanter einzustufen ist als eine Finanzierung mit Eigenkapital. Allerdings könnte die Finanzierung des Eigenheims ohne Startkapital wesentlich teurer werden als mit. Die Banken lassen sich oftmals das erhöhte Ausfallrisiko durch kräftige Zinsaufschläge bezahlen. Andererseits ist bei einer Finanzierung ohne Eigenmittel auch ein Vorteil klar ersichtlich.

Auch wenn der Bauherr nicht über die entsprechenden finanziellen Mittel verfügt bleibt ihm der Traum vom Eigenheim nicht verwehrt und er behält seine Liquidität. Allgemein bekannt ist die Finanzierung ohne Eigenkapital auch als die sogenannte 100 Prozent, 105 Prozent oder 110 Prozent Finanzierung. Ohne Eigenkapital können selbst genutzte Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser mit und ohne Einliegerwohnung sowie Kapitalanlageobjekte finanziert werden.

Die Höhe der Finanzierung hängt von der Werthaltigkeit des zu beleihenden Objektes ab. Dabei können nicht nur der Kaufpreis der Immobilie sondern auch die anfallenden Erwerbsnebenkosten finanziert werden. Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital gibt es im wesentlichen drei Tilgungsvarianten. Beim sogenannten Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Ratenzahlung immer gleich. Voraussetzung dafür ist jedoch ein konstanter Zinssatz. Deshalb sollte hier immer die Zinsbindungsfrist beachtet werden. Weiterer Vorteil: Trotz der konstanten Ratenzahlung verschieben sich innerhalb der Laufzeit die Anteile Zins und Tilgung. Das heißt: Während der Tilgungsanteil stetig steigt, geht der Zinsanteil gleichzeitig nach unten. Eine weitere Finanzierungsform ist das Festdarlehen mit Tilungsersatzleistung.

Hierbei zahlt der Bauherr lediglich die Zinsen, die Tilgung erfolgt durch Aufrechnung wie zum Beispiel einer Lebensversicherung oder sonstigen Kapitalanlagen. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital nichts im Wege steht, wenn der Bauherr über einen krisensicheren Job verfügt, wie etwa Beamter, und die Immobilie langfristig genutzt werden soll.

Die Bauzinsen beeinflussen maßgeblich die Dauer der Rückzahlung eines Baukredites. Sie sind daher ein wichtiges Kriterium zur Entscheidung für oder gegen ein Angebot. Neben den Gebühren für einen Baukredit verdient eine Bank über die Jahre an den Zinsen, die ein Kreditnehmer für das geliehen Geld zahlen muss. Als Zinsen bezeichnet man einen festgelegten Prozentsatz von der Kreditsumme, der in diesem Fall als jährlich Leihgebühr zu zahlen ist. Die Höhe der Bauzinsen variiert ständig und wird hauptsächlich von den Zentralbanken, insbesondere von dem von ihr festgesetzten Leitzins, beeinflusst. Allerdings haben die Kredit gebenden Banken noch genügend Handlungsspielraum, so dass sich ein Vergleich der Angebote auf dem Markt für die Interessenten an einem Baukredit lohnt.

Einen weiteren, großen Einfluss auf die Höhe des Bauzinses hat der sogenannte Beleihungsauslauf. Damit wird das Verhältnis zwischen der Höhe des Kredites und der Höhe des Wertes der Sicherheit, die jeder leisten muss, um den Baukredit zu erhalten, bezeichnet. Als Sicherheit wird meistens das zu erwerbende Eigentum veranschlagt und mit einer Hypothek oder Grundschuld belegt. Zur weiteren Sicherheit werden oft auch Kapitallebensversicherungen hinzugezogen. Wenn nun ein hohes Eigenkapital und weitere Forderungsabsicherungen vorhanden sind und man somit im Vergleich zum Wert der Absicherungen nur einen geringen Betrag als Baukredit benötigt, ist der Zinssatz geringer, als bei niedrigerer Absicherung.

Bei der Suche nach einem geeigneten Baukredit muss man, um die Angebote richtig vergleichen zu können, beachten, dass man den effektiven Jahreszins dazu heranzieht. Der effektive Jahreszins als Bauzins beinhaltet im Gegensatz zum nominalen Bauzins, den die Banken eher veröffentlichen, alle weiteren Gebühren und Kosten für den Baukredit. Somit ist der effektive Jahreszins natürlich höher, als der Nominale und wird daher ungern von den Banken als Werbung genutzt. Weiterhin zu beachten ist die Zinsbindung, mit welcher festgesetzt wird, wie lange der effektive Jahreszins für das Baudarlehen gleich bleibt. Je kürzer diese Dauer ist, umso mehr Vorteile hat der Kreditnehmer. Bei Ablauf der Zinsbindung kann er überprüfen, ob andere Banken einen Kredit zu einem geringeren Zinssatz anbieten und gegebenenfalls wechseln.

Auch geschichtlich gesehen, spielen Zinsen eine sehr interessante Rolle. Dadurch, dass es Christen verboten war, Zinsen zu verlangen, entwickelte sich das gesamte Bankwesen bis ins 18. Jahrhundert allein unter jüdischem Einfluss. Juden war es zwar auch verboten, Zinsen zu verlangen, dies galt aber nur für sie selbst untereinander. Dadurch konnten sie über die Jahrhunderte hinweg das gesamte Bankgeschäft in ihrer Hand halten und sich den Einfluss bis in die höchsten Königshäuser und ihren Wohlstand sichern.

Aber auch nach Aufhebung des Zinsverbotes für Christen, konnten die Juden ihre Stellung behalten. In Deutschland wurde dies aber bei der Machtübernahme Hitlers zu ihrem Verhängnis, da er begann, seine Judenfeindlichkeit darüber zu verbreiten.

Zu einer Immobilienfinanzierung sollte als Baustein neben den Darlehen auch das Eigenkapital gehören. Meist erwarten die Banken eine Quote von 15 – 20% der Finanzierungssumme. Ist seitens der Käufer kein Eigenkapital vorhanden, finanzieren die Kreditinstitute die Immobilie zuweilen auch in voller Höhe. An einem Immobilienkauf verdienen viele Personen und Behörden mit. Den Großteil der Finanzierungssumme erhält der Verkäufer. Aber auch der Notar, das Grundbuchamt und die Kommune erhalten einen Anteil. Die Höhe orientiert sich am Kaufpreis. Wird die Immobilie durch einen Makler vermittelt, erhält auch dieser eine Provision.

Alles in allem muss ein Käufer damit rechnen, dass er bis zu 10% der Kaufsumme für die Immobilie an Erwerbsnebenkosten zu zahlen hat. In den meisten Fällen kann der Käufer diese Kosten aus dem Eigenkapital finanzieren, das generell mindestens 15% der zu finanzierenden Summe betragen sollte. Es kommt jedoch vermehrt vor, dass Immobilienkäufer gar kein Eigenkapital zum Kauf einer Immobilie nachweisen können, sodass die Immobilie zu 100% durch die Banken finanziert werden muss. In diesen Fällen sprechen die Banken dann von einer Vollfinanzierung.

Allerdings hat eine Vollfinanzierung für einen Immobilienerwerber gewisse Nachteile. Denn dadurch, dass die Banken ihm die Immobilie quasi über Wert finanzieren, sehen sie in der Vollfinanzierung ein gewisses Risiko. Dieses Risiko wird in der Regel so abgedeckt, dass die Zinsen für die jeweiligen Darlehen um einige zehntel Prozentpunkte höher sind, als wenn das Objekt nur zu 75 oder 80% finanziert wird. Der Kreditnehmer muss bei einer Vollfinanzierung jedoch darauf achten, dass dieser “Risikozuschlag” nach der Zinsbindungsphase nicht erneut wieder erhoben wird. Denn dafür besteht kein Grund, ist doch in den Jahren bereits ein Teil der Tilgung erfolgt.

Um die Folgen einer Vollfinanzierung für die Banken möglichst gering zu halten, bestehen sie zumeist darauf, dass der Kreditnehmer für die Finanzierung zusätzlich eine Risikolebensversicherung abschließt und diese sogleich an die Bank abtritt. Zwar haben die Banken für den Fall, dass der Kreditnehmer stirbt, als Sicherheit noch die Immobilie, die sie notfalls im Wege der Zwangsversteigerung veräußern können. Doch ist den Kreditinstituten klar, dass sie bei einem solchen Verfahren in der Regel nicht den Preis werden erzielen können, den die Immobilie beim Verkauf auf dem freien Markt erzielt hätte.

Ein Verkauf der Immobilie ist auch das Hauptargument was gegen eine Vollfinanzierung spricht. Denn für den Fall, dass das Objekt aus welchen Gründen auch immer nach einigen Jahren verkauft werden muss, läuft der Immobilienbesitzer Gefahr, dass er für seine Immobilie einen derart hohen Verkaufserlös erzielen muss, den der Markt in dem Moment nicht hergibt, damit die Kredite vollständig abgelöst werden können. Anderenfalls läuft er Gefahr, den Restsumme entweder in die Finanzierung einer neuen Immobilie mit einfließen zu lassen oder durch einen wesentlich teureren Privatkredit abzuzahlen.

Ein Baukredit ist der Weg in die eigene Wohnung oder das eigene Haus. Ohne ihn ist es den wenigsten Menschen möglich, ein eigenes Haus zu kaufen oder zu bauen. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung bauen oder kaufen will, ist meistens auf eine sichere Finanzierung seines Vorhabens angewiesen. Eine der am häufigsten genutzten Formen der Finanzierung stellt der Baukredit dar. Mit ihm steht oder fällt die Verwirklichung des Traumes vom Eigentum.

Da er die Grundlage für ein großes Projekt bildet, sollte sich jeder Interessent vor dem Abschluss des Baukredites umfassend informieren und die verschiedenen Angebote der Banken eingehend prüfen. Wegen der großen Menge an Angeboten, die es dazu auf dem Markt gibt, wird die Wahl nicht leicht fallen. Baukredite werden in der Regel von jeder Bank angeboten. Außerdem gibt es auch verschiedene Banken, die sich allein auf den Bereich der Eigentumsfinanzierung spezialisiert haben.

Eine Grundvoraussetzung für den Abschluss eines Baukredites ist oftmals das Vorhandensein von eigenem Kapital. Je höher das Eigenkapital ist, umso leichter erhält der Interessent einen Kredit und dies oft auch zu günstigeren Konditionen. Das wichtigste Kriterium für den Kreditnehmer, welches über den Abschluss des Vertrages entscheidet, ist die geringste Zins- und Gebührenbelastung.

Da es sich um eine sehr hohe Kreditsumme handelt, können durch die Zinsen und Kosten Mehrbelastungen von einigen tausend Euro entstehen. Bei Abschluss des Vertrages muss man daher auf den effektiven Jahreszins achten, der auch die Kosten enthält. Oft wird der nominale Zinssatz, der geringer ist, da hier die Kosten und Gebühren nicht enthalten sind, zu Werbezwecken für den Kredit von den Banken verwendet. Ein weiteres, wichtiges Kriterium für die Wahl des Baukredites ist die vereinbarte Zinsbindung.

Da ein Baukredit zum Teil über Jahrzehnte hinweg läuft, bevor er restlos getilgt ist, halten sich die Banken mit der Zinsbindung die Möglichkeit offen, die Zinsen nach der vereinbarten Zeit an die aktuelle Marktlage anzupassen. Zum Schutz des Kreditnehmers vor plötzlichen, überhöhten Forderungen der Bank, hat dieser bei Ablauf der Zinsbindung die Möglichkeit, den Baukredit zu kündigen und ihn durch einen neuen, günstigeren Kredit, auch bei einer anderen Bank, zu ersetzen.

Der Kreditnehmer sollte sich daher vor Ablauf der Zinsbindung zu den aktuellen Angeboten auf dem Markt erkundigen und gegebenenfalls von diesem Recht Gebrauch machen. So lassen sich wieder einige tausend Euro sparen und man kommt dem Tag schneller näher, an dem der Kredit getilgt ist. Was aber tun, wenn man kurzfristig nicht zur Zahlung der monatlichen Tilgungsrate in der Lage ist.

Wenn man seiner Tilgungspflicht nicht nachkommt, wird die Bank nach einiger Zeit ihrem Recht zur Anordnung der Zwangsvollstreckung des Eigentums durchsetzen. Dieses hat sie sich mit dem Abschluss des Baukredites über eine Hypothek oder Grundschuld gesichert. Aufgrund der heutigen Wirtschaftslage bieten die meisten Banken für diesen Fall aber Hilfen an.

Die Finanzierung eines Neu- oder Altbaus sollte wohl überlegt sein. Viele Kredite scheitern daran, dass der zukünftige Hausbesitzer Faktoren nicht bedacht hat, die Einfluss auf die Finanzierung haben. Zu komplex ist die Hausfinanzierung im Allgemeinen für den Laien. Zukünftige Hausbesitzer sind häufig mit der Entscheidung für die Hausfinanzierung überfordert. Zu viele Kriterien gilt es zu bedenken, zu viele Varianten an Finanzierungen werden angeboten. Eine unabhängige Beratung ist schwer zu bekommen, da natürlich jeder Berater seine eigenen Produkte anpreist.

Wie also soll man sich entscheiden? Woher bekommt man alle wichtigen Informationen, die man zur Entscheidung benötigt? Wer eine Hausfinanzierung benötigt, sollte zuerst einmal viel Zeit investieren und sich eingehend danach erkundigen, welche Voraussetzungen für die Genehmigung einer Hausfinanzierung mitzubringen sind.

Eine intensive Recherche im Internet, eine persönliche Beratung bei Bank oder Sparkasse und die Lektüre einschlägiger Fachliteratur sollten jeder Entscheidung vorausgehen. Schließlich bindet sich der Hauskäufer auf Jahre und zahlt viel Geld. Nicht wenige verschulden sich sogar bis an ihr Lebensende. Jeder Prozentpunkt weniger an Kreditzinsen kann am Ende Zehntausende von Euro ausmachen.

Ganz wichtig ist der Aspekt, ob der Hausbesitzer sich die Kreditzinsen und Tilgung auch in schwierigen Jahren leisten kann, wenn womöglich Arbeitslosigkeit oder Krankheit eines Familienmitglieds die Finanzierung gefährden. Nach nur zwei ausstehenden Zahlungen kann die Bank nämlich den Hauskredit kündigen. Im Notfall geht dann alles sehr schnell und das Haus muss verkauft werden. Damit es nicht soweit kommt, sollte man viel Zeit und eventuell auch Geld in eine fundierte Beratung investieren. Hierdurch lassen sich erhebliche Kosten sparen, die den Hauspreis entscheidend beeinflussen können.

Viel Geld sparen können Häuslebauer auch, wenn sie im Vorfeld Eigenkapital mitbringen. Die meisten Banken und Kreditinstitute setzen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent voraus. Für die Grobplanung, ob man sich das gewünschte Traumhaus überhaupt leisten kann, helfen so genannte Finanzierungsrechner im Internet. Sie geben wertvolle Anhaltspunkte, wie teuer das gewünschte Haus auf Dauer wird. Eine individuelle Beratung jedoch können sie nicht ersetzen.

Eine häufig gewählte Finanzierung ist in Deutschland immer noch der Bausparvertrag. Seit mehr als 100 Jahren schon funktioniert das Prinzip des Bausparens, bei dem man über Jahre regelmäßig Geld für den geplanten Hauskauf oder Hausbau anspart. Bauspardarlehen sind nicht nur deshalb bei den Bundesbürgern beliebt, weil sie zudem auch leicht und unbürokratisch zu bekommen sind. Weitere Finanzierungen können über eine Lebensversicherung erfolgen oder aber über ein Annuitätendarlehen, das in der Regel über 10 bis 15 Jahre läuft. Hierbei sind die Zinssätze für den gewählten Zeitraum festgeschrieben.

Sondertilgungsoptionen bieten bei manchen Krediten darüber hinaus die Möglichkeit, außer Plan Rückzahlungen zu leisten. So kann man dann zum Beispiel bei einer Abfindung oder im Erbfall dieses Kapital direkt zur Tilgung des Hauskredits einsetzen. Unser Tipp: Häuslebauer sollten lieber etwas zu vorsichtig kalkulieren, um auch im Notfall noch genug Liquidität zu haben.

Wer sich mit dem Gedanken trägt eine Immobilie zu erwerben oder sogar neu zu bauen, der muss zuvor mit seiner Bank über die Baufinanzierung sprechen. In den Gesprächen wird dann auch geklärt, wie viel Geld zu geben die Banken bereit sind. Die Suche nach einer passenden Immobilie gestaltet sich mitunter schwierig. Da die meisten Menschen nur einmal im Leben eine Immobilie erwerben um darin zu wohnen, müssen alle Dinge zusammen passen. Dazu gehört auch die Baufinanzierung. In Vorgesprächen wird mit der zu finanzierenden Bank bereits ein grober Rahmen abgesteckt, sodass der Immobilienerwerber weiß, in welchem finanziellen Rahmen sich der Kaufpreis zusammen mit den Nebenkosten erstrecken darf.

Denn die monatlichen Raten werden aus dem zur Verfügung stehenden Nettoeinkommen bestritten. Diese müssen auch dann in voller Höhe weiter bezahlt werden, wenn ein Einkommen z. B. aus Gründen des Familienzuwachses für einige Zeit weg fällt. Können die Raten nicht weiter bedient werden, muss unter Umständen ein Verkauf des Objektes ins Auge gefasst werden. Um das zu vermeiden, rechnen die Kreditinstitute bereits vor Abschluss der Baufinanzierung dieses Risiko mit ein und gewähren die Kredite in entsprechend geringerer Höhe.

Wenn dann die Traum-Immobilie gefunden ist, müssen vor Abschluss des Kaufvertrages die Verträge für die Baufinanzierung abgeschlossen werden. Eine gute Baufinanzierung zeichnet sich dadurch aus, dass sie auf die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des jeweiligen Kreditnehmers abgestellt wird. So sollten bereits vorhandene Sparverträge mit in die Finanzierung einfließen. Generell erwarten die Banken einen Eigenkapitalanteil von 15 – 20 % der zu finanzierenden Summe. Die meisten Kreditinstitute finanzieren Immobilien auch in voller Höhe, jedoch sind die Konditionen für die Kreditnehmer dann schlechter. Das Eigenkapital muss nicht ausnahmslos aus Bargeld bestehen; auch handwerkliche Eigenleistungen an der Immobilie, für die kein Handwerker beauftragt werden muss, können zu dieser Quote beitragen.

Für den Fall, dass bereits ein Bausparvertrag besteht, der in der Ansparphase bereits zur Hälfte angespart ist, kann der Kreditnehmer das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Dadurch kommt er in den Genuss günstiger Zinsen. In die Tilgung des Bauspardarlehens können die vermögenswirksamen Leistungen einfließen sowie die evtl. Zahlung der Wohnungsbauprämie. Eine weitere Möglichkeit zur Finanzierung einer Immobilie bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau an. Wenn der Erwerber seine Immobilie selbst nutzt, gewährt die KfW ihm ein Darlehen mit günstigen Zinsen. Der Vorteil ist zudem, dass die Tilgung auf Antrag für einige Jahre ausgesetzt werden kann. Diese Ersparnis ist für den Kreditnehmer gerade zu Beginn einer Immobilienfinanzierung sehr hilfreich.

In der Regel reichen Bauspardarlehen und Kredite der KfW nicht aus, um eine Immobilie zu finanzieren. Daher müssen die restlichen Gelder durch weitere Kredite bereitgestellt werden, die meist auf eine Laufzeit von 30 Jahren hin gewährt werden. Jedoch läuft nach 10 Jahren die sogenannte Zinsbindungsfrist ab, sodass jeder Kreditnehmer die Möglichkeit hat, die Finanzierung mit einer anderen Bank fortzuführen.

Für Baufinanzierung Tipps empfehle ich Ihnen das Projekt Kreditklick.com. Hier finden Sie umfangreiche Informationen zu Krediten allgemein und auch zur Baufinanzierung im speziellen.