Der Hauskredit zählt zu den umfangreichsten Darlehensarten überhaupt. Das gilt sowohl für die zu vergebende Kreditsumme, als auch für die zumeist sehr lange Laufzeit, innerhalb dieser die Hauskredite vom Kunden getilgt werden müssen. Daher sollte man vor Vertragsabschluss die verschiedenen Angebote genau vergleichen. Da es für nahezu jeden Finanzierungswunsch heute ein spezielles Darlehen gibt, was seitens der Banken angeboten wird, ist das natürlich auch im Bereich der Immobilienfinanzierung der Fall. Hier spricht man oftmals vom so genannten Hauskredit, den man zur Finanzierung einer Immobilie verwenden kann.

Dahinter verbirgt sich in der Regel ein Hypothekendarlehen, welches der Kunde zur Hausfinanzierung nutzen kann. Der Hauskredit kann entweder dazu verwendet werden, um den Kauf eines Hauses bzw. einer Wohnung zu finanzieren, oder um die entstehenden Baukosten des Hauses durch das Darlehen tragen zu können. Der Hauskredit in Form des Hypothekendarlehens wird entweder von Universalbanken oder auch von speziellen Hypothekenbanken angeboten.

Der Hauskredit an sich besteht aus verschiedenen Komponenten. Natürlich muss der Kunde zunächst einmal errechnen, welche Darlehenssumme er benötigen wird. Das ist oftmals nicht nur die Kaufsumme des Objektes, sondern hinzu kommen noch Notargebühren und evt. Maklergebühren. Neben der Darlehenssumme spielt der Zinssatz natürlich ebenfalls eine große Rolle. Im Rahmen des Hauskredites als Hypothekendarlehen kann man sich zwischen einen variablen Zinssatz und einem Festzins entscheiden. Je nach aktueller Marktlage, ist die eine oder andere Variante jeweils die bessere Alternativ. So sollte man eine Zinsfestschreibung zum Beispiel nur dann wählen, wenn die momentan angebotenen Zinsen relativ niedrig sind.

Neben Darlehenshöhe und Zinssatz muss im Rahmen des Hauskredites zudem noch festgelegt werden, wie hoch die monatliche Rate sein soll. Diese setzt sich aus den zu zahlenden Zinsen und der anfänglichen Tilgung für das Darlehen zusammen. Häufig ist es eine gute Hilfe, eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu erstellen, da man so erkennen kann, über welchen Betrag freies Einkommen man monatlich verfügt und wie hoch die Summe sein darf, die man dann für die Hauskredit-Rate aufwenden kann. Aus den Komponenten Kreditsumme, Zinssatz und Ratenhöhe ergibt sich dann letztendlich automatisch die Laufzeit des Darlehens. In der Regel ist beim Hauskredit eine Laufzeit von 15-25 Jahren durchaus üblich.

Als Sicherheit möchte nahezu jeder Kreditgeber im Bereich der Hausfinanzierung eine Grundschuld zu Lasten des Kunden eintragen lassen. Diese wird in das jeweilige Grundbuch eingetragen und berechtigt den Kreditgeber dazu, die Sicherheit unter bestimmten Bedingungen auch zu verwerten (Zwangsversteigerung). Das kann zum Beisiel dann der Fall sein, wenn der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht mehr ordnungsgemäß zahlen kann.

Oftmals ist es so, dass man als Kreditnehmer nicht immer die beste und günstigste Möglichkeit gewählt hat, um eine Finanzierung durchzuführen. Allerdings bietet sich dem Kreditnehmer im Nachhinein noch die Möglichkeit, durch eine so genannte Umschuldung dieses in Maßen zu korrigieren. Im Finanzierungsbereich spricht man hauptsächlich in zwei Bereichen von einer Umschuldung. Zum einen ist eine Umschuldung evt. dann sinnvoll, wenn der Kunde seinen Dispositionskredit über eine lange Dauer hinweg stark in Anspruch nimmt. Zum einen zahlt der Kunde relativ hohe Sollzinsen, zum anderen reduziert sich die in Anspruch genommene Kreditsumme oftmals nicht, weil keine Pflicht besteht, den Dispokredit zurück zu zahlen.

In solch einem Fall wäre es sicherlich auch aus wirtschaftlicher Sich sinnvoller, einen Ratenkredit aufzunehmen, und mit der erhaltenen Kreditsumme den Dispositionskredit zu tilgen. Durch diese Umschuldung kann man sicherlich einige Prozente an Zinsen einsparen, da der Ratenkredit zum Teil deutlich günstiger als der Dispositionskredit ist. Ferner wird man beim Ratenkredit auch ‘gezwungen’, dass man die Kreditschuld in Form der Ratenzahlung monatlich reduziert, und somit ist man in dieser Hinsicht am Laufzeitende des Darlehen auch schuldenfrei.

Eine weitere Form der Umschuldung findet man im Bereich der Baufinanzierung, genauer gesagt im Rahmen eines in Anspruch genommenen Hypothekendarlehens. Hier spricht man dann von einer Umschuldung, wenn man ein bestehendes Darlehen ablöst, und dafür ein neues Darlehen unter veränderten Zinsbedingungen aufnimmt. Wann in diesem Bereich eine Umschuldung aus wirtschaftlicher Sicht Sinn macht, muss man jeweils im Einzelfall abwägen. Wenn ein Kunde beispielsweise vor einigen Jahren eine Festzinsvereinbarung über einen Darlehenszinssatz von acht Prozent getroffen hat, diese Vereinbarung noch zwei Jahre läuft und die Darlehenszinsen derzeit auf einem Stand von nur noch sechs Prozent sind, würde sich eine Umschuldung auf den ersten Blick erst einmal lohnen.

Allerdings berechnen die meisten Banken natürlich für eine vorzeitige Kündigung der Festzinsvereinbarung, die ohnehin nur mit Zustimmung der Bank erfolgen kann, eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Je nachdem, wie hoch diese Vorfälligkeitsentschädigung ist, kann es sein, dass sich Umschuldung aufgrund dieser trotz des aktuell erheblich niedrigeren Zinssatzes nicht rentiert.

Anders sieht der Fall natürlich zum Beispiel dann aus, wenn der Kunde bisher eine variable Zinsvereinbarung getroffen hatte, die jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar ist. Wenn nun die Zinsen derzeit auf einem niedrigen Niveau sind, ist hier eine Umschuldung sicherlich in der Art und Weise sinnvoll, dass man sich diese niedrigen Zinsen entweder bei der gleichen Bank oder im Rahmen eines neuen Vertrages bei einer anderen Bank auf Jahre festschreiben lässt. Falls man mehrere kleinere Hypothekendarlehen hat, kann man diese im Rahmen einer Umschuldung zum Beispiel auch zu einem großen Darlehen zusammenfassen lassen.

Im Gegensatz zu anderen Formen der Finanzierung ist die Immobilienfinanzierung ein besonders umfassendes und komplexes Feld. Insbesondere Verbraucher leiden hier oftmals unter der scheinbaren Undurchsichtigkeit des Themenfeldes. Unter dem technischen Begriff der Immobilienfinanzierung versteht man zunächst Finanzprodukte, die der Finanzierung des Kaufs von Immobilien dienen.

Auf den ersten Blick leuchtet der Unterschied, der eine selbstständige Klassifizierung und Abgrenzung erlauben würde, nicht unmittelbar ein. Vielmehr erscheint die begriffliche Abgrenzung vom normalen Kredit zunächst unsinnig. Indes bestehen im weiten Themenfeld der Immobilienfinanzierung zahlreiche Eigenheiten, die eine selbstständige Behandlung des Themas rechtfertigen und im Ergebnis zu zahlreichen Besonderheiten der Rechts- und Finanzmaterie führen.

So zeichnet sich die typische Immobilienfinanzierung zunächst durch ein ganz besonders hohes Finanzierungsvolumen aus. Denn Kaufpreise für Immobilien sind regelmäßig enorm hoch, was sich zwingend auch auf die finanzierte Summe auswirken muss. Im Ergebnis sind damit die im Rahmen der Immobilienfinanzierung finanzierten Summen so hoch, dass gewisse Besonderheiten der Immobilienfinanzierung bestehen. So können die auf diese Weise finanzierten Summen im Gegensatz zum gewöhnlichen Kredit nicht in nur wenigen Monaten zurückgezahlt werden. Die Laufzeiten typischer Immobilienfinanzierungen belaufen sich demnach nicht selten auf einige Jahrzehnte.

Aus diesem Grund hat der Finanzierungsgeber, gerade auch vor dem Hintergrund der Höhe der finanzierten Summe, ein enormes Interesse an der vollständigen Tilgung dieser finanzierten Summe. Dieses Interesse ist naturgemäß wesentliche stärker als das des Finanzierungsgebers bei einem gewöhnlichen Kredit. Daher können die hier entwickelten Vorsichtsmaßnahmen oder Prüfungsinstitute, wie etwa die Bonitätsprüfung und die Schufa Auskunft, alleine nicht ausreichen. Vielmehr muss dem Finanzierungsgeber eine über die bloße Prüfung der Bonität des Finanzierungsnehmers hinausgehende Sicherheit ermöglicht werden. Aus diesem Grund hat die Praxis das rechtliche Institut der dinglichen Sicherung errichtet.

Ziel einer solchen dinglichen Sicherung der finanzierten Summe ist es, dem Finanzierungsgeber eine starke Rechtsposition an die Hand zu geben, mit der er seine Forderungen aus dem Finanzierungsverhältnis befriedigen kann. Davon profitiert im weiteren Sinne auch der Finanzierungsnehmer, da der Finanzierungsgeber die durch die dingliche Besicherung ermöglichte Sicherheit etwa in Gestalt geringer Zinsen an den Finanzierungsnehmer weitergeben kann. Demgemäß wären ohne dingliche Sicherungen gewöhnliche Immobilienfinanzierungen mit etwa einem Jahrzehnt Vertragslaufzeit kaum finanzierbar.

Die angesprochene dingliche Sicherheit erhält der Finanzierungsgeber in der Praxis durch die Bestellung eines dinglichen Rechts an der finanzierten Immobilie. Obwohl diese grundsätzlich uneingeschränkt im Eigentum des Käufers, beziehungsweise des Finanzierungsnehmers, steht, hat der Finanzierungsgeber also ein sehr beschränktes dingliches (Eigentums-) Recht an der Immobilie. Dieses Recht ist beschränkt auf die Zwangsvollstreckung der Immobilie und kann nur dann ausgeübt werden, wenn der Finanzierungsnehmer gegen vertragliche Pflichten verstößt, er also insbesondere nicht die geschuldeten Tilgungszahlungen erbringt.

In diesem Fall ist der Finanzierungsgeber berechtigt, seine so entstandenen Forderungen aus der Immobilie selber zu befriedigen, da der Finanzierungsnehmer eine entsprechend hohe Summe nur in den seltensten Fällen leisten kann.

Für den Erwerb einer Immobilie wird in der Regel ein Immobilienkredit notwendig, weil nur die wenigsten in der Lage sind die gesamte Summe sofort zu bezahlen. Bevor eine Immobilie erworben werden kann, muss die Finanzierung gesichert sein. In der Regel setzt sie sich aus mehreren Finanzierungsquellen zusammen. Der Immobilienkredit nimmt hierbei den zentralen und wichtigsten Stellenwert ein. Es ist immer gut, wenn der Finanzierungsplan für die Immobilie von einem Fachmann erstellt wird, der gleichzeitig die Unterlagen für den Immobilienkredit anfertigt.

Bei der notwendigen Kredithöhe genügt es nicht, wenn nur die Kosten für den Kauf, oder Bau berücksichtigt werden. Große finanzielle Posten können auch der Erwerb des Baulandes, oder notwendige Anschluss-, bzw. Straßenbaugebühren sein. Eine Rückfrage bei der Kommune dazu ist immer sinnvoll. Auch die Tilgung der Raten muss über den langen Zeitraum (oft 30 Jahre) glaubhaft belegt werden können. Die Rückzahlraten sollten so viel Reserven beinhalten, dass sie auch bei Krankheit, oder kurzfristiger Arbeitslosigkeit noch möglich sind.

Jeder Kreditnehmer ist gut beraten, wenn er vor dem Vertragsabschluß einen umfangreichen Vergleich der Anbieter von Immobilienkrediten durchführt. Zu groß sind die Unterschiede bei den Zinsen und sonstigen Kosten. Dabei können schon kleine Differenzen bei der großen Summe und der langen Laufzeit eines Immobilienkredites mehrere tausend Euro ausmachen. Betrachtet werden müssen immer die die Gesamtkosten. Wichtig für den Vergleich ist, dass er unabhängig erfolgt. Jeder Bankangestellte, oder Kreditvermittler wird immer versuchen, die Produkte zu verkaufen, wo er die höchste Provision erhält.

Anders ist es beim Kreditvergleich im Internet. Hier kann der Interessent unabhängig auf den entsprechenden Seiten seine gewünschten Daten eingeben und er erhält sofort die günstigsten Anbieter aufgelistet. Hier erscheinen nicht nur Anbieter der Region, sondern auch Direktbanken und ausländische Anbieter. Mit den günstigsten Bietern kann danach konkret weiter verhandelt werden.

Vor der Unterzeichnung des Vertrages für den Immobilienkredit holt die Bank noch eine Schufa Auskunft ein, um zu prüfen, ob der Antragsteller schon mehrere Darlehen besitzt und die Gefahr eine Überschuldung besteht. Zur Sicherheit wird bei jedem Immobilienkredit eine Grundschuld eingetragen. Damit kann die Bank bei größerem Ausfall der Raten die Immobilie ohne Genehmigung des Eigentümers verkaufen, um ihr Geld zu bekommen. Der Kreditvertrag sollte immer erst dann unterzeichnet werden, wenn alle Fragen und Probleme geklärt wurden. Nach der Unterzeichnung gibt es für den Kreditnehmer noch ein Rücktrittsrecht (in der Regel 2 Wochen).

Danach ist er in allen Punkten für beide Seiten bindend. Jede spätere Änderung ist nur schriftlich und im beiderseitigen Einverständnis möglich. Alle Kosten der Immobilienfinanzierung gehen zu Lasten des Immobilienkredites. Dazu muss der Kreditnehmer entsprechenden Rechnungen und Belege vorlegen, die dann bezahlt werden. Nach Abschluss der Baumaßnahme wird der Immobilienkredit in eine Hypothek umgewandelt.